"Zonder wrijving geen glans"

Een tweegesprek tussen de ‘founding fathers’ van Park Triangel

Het is bijna niet voor te stellen als je Park Triangel ziet schitteren in de zon. Kinderen die voetballen, onbekommerd spelen in het junglebos. Met bewoners uit alle lagen van de bevolking, omdat ze hier een betaalbaar thuis vonden. Die trots zijn op hun buurt en zich actief inzetten. En als ze dan besluiten te verhuizen, vaak opnieuw kiezen voor Park Triangel. Aan niets valt af te lezen dat op elke vierkante meter strijd is geleverd. Dat op elk niveau stevige discussies zijn gevoerd. Of het nu ging over de inrichting van het park, de betaalbaarheid van woningen of de verkeersveiligheid. Er is zelfs gesteggeld over het type straattegel. Toenmalig wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling in Waddinxveen Kees de Jong, oftewel ‘Mister Triangel’, en Wim de Haas, voormalig regiodirecteur BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, regio Zuidwest ontmoeten elkaar weer. De ‘founding fathers’ van Park Triangel blikken terug op die roerige beginjaren tijdens een wandeling door hún Park Triangel.

“In 2008 was het gebied nog ‘woest en ledig”, herinnert Kees de Jong zich nog goed. “Honderd hectare aan de rand van Waddinxveen in de vorm van een triangel, begrensd door de A12 en de A20. Er was werkelijk he-le-maal niets en dat verkoopt niet. Groen heeft tijd nodig. Direct in het begin is het park aangelegd. Bij de ontwikkeling van de woonwijk Park Triangel wilden we investeren aan de voorkant. Er moesten snel voorzieningen komen, zoals scholen, kinderopvang en speelplekken. Volwassen bomen bij de entree straalden de beoogde kwaliteit uit. En met onderscheidende architectuur werden de eerste woningen de ambassadeurs van de wijk. Een nieuwe wijk in een dorpse setting met alles dichtbij. Én met een eigen station!” Wim de Haas knikt instemmend: “En zal ik je eens iets vertellen? Op mijn lijstje stond exact hetzelfde!” Waarover gingen die verhitte discussies dan?

Anticyclisch investeren middenin de vastgoedcrisis

“Allereerst, het was een lastige tijd. We zaten diep in de crisis”, verklaart Kees. “De vastgoedmarkt zat volkomen op slot. We hadden beiden rekening te houden met de gevoeligheden van onze achterban. Mijn opdracht vanuit de gemeente was een nieuwe woonwijk realiseren met bijna drieduizend woningen. “Kees wilde in volle vaart vooruit”, vult Wim aan, “Je stuurde altijd adequaat op vooruitgang. Anticyclisch investeren, middenin de vastgoedcrisis. Gas erop als het goedkoop is. Bouwen als het betaalbaar is. Zo konden we na de crisis in volle vaart vooruit en is Park Triangel straks wel zo’n acht tot tien jaar eerder klaar.”

“De achterban van Wim wilde juist wat meer temporiseren”, vervolgt Kees. “Ik herinner mij nog goed dat Wim op kantoor ruim zeshonderd van die symbolische huisjes had staan. Dat waren de huizen die BPD toentertijd in portefeuille had en die nog verkocht moesten worden. In volle vaart bouwen was een lastige boodschap richting de achterban van Wim.”

“Soms kon dat best even knetteren.” Kees de Jong, voormalig wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling Gemeente Waddinxveen

Een gevoel van wantrouwen overheerste

De Publiek Private Samenwerking (PPS), die Gemeente Waddinxveen en BPD hadden opgetuigd voor de ontwikkeling van Park Triangel, leek in eerste instantie een vloek, maar bleek later een zegen. “Je deelt de opbrengsten, maar ook de risico’s. Zeker ten tijde van een vastgoedcrisis, waar je elk dubbeltje moet omkeren, ga je je indekken. Er heerste een gevoel van wantrouwen bij alle betrokken partijen”, herinnert Kees zich uit zijn tijd als gemeenteraadslid. “Het College van Burgemeester en Wethouders en de Gemeenteraad waren kritisch. Als je naar de tekeningen keek, zag je alleen maar lange, eentonige blokken. BPD wil cashen en snel weer weg, was destijds het gevoel vanuit de gemeente. Vanuit dit wantrouwen werden adviseurs en juristen ingevlogen en plannen juridisch dichtgetimmerd. Er hoefde maar iets te gebeuren en je hoorde: zie je wel. En als je die adviseurs vroeg ‘wat adviseer je ons?’ Dan was het antwoord: een goede advocaat! Dat was de teneur toen ik in 2010 aantrad als wethouder Ruimtelijke Ontwikkeling met in mijn portefeuille het nieuwbouwproject Park Triangel. Het plan ligt klaar. Je kunt zo van start, was het verhaal. Op papier klopte dat, maar twee jaar verder was er te weinig vooruitgang geboekt. De werkorganisatie kwam niet goed van de grond. Je verbrandt energie zonder vooruit te komen. Ik pakte de telefoon en zei: ‘Wim, ik kom naar je toe.’”

Wat volgde was een één-op-één gesprek waar Kees en Wim de kaarten open en eerlijk op tafel legden. Wim: “Het begin van een bijzondere samenwerking met een akkoord op hoofdlijnen. Zo kun je flexibel bijsturen, maar ontstaat er ook veel ruimte voor discussie. Korte lijnen. Discussies voeren op de inhoud. Luisteren naar elkaars belangen. Open en eerlijk communiceren. En elkaar iets gunnen. Focus op oplossingen en het lef hebben om plannen te herzien als de markt daarom vraagt.” Kees lacht: “Of als Wim vanuit zijn bevlogenheid, bezieling en enthousiasme overal waar het kon, de kans wilde benutten om het nóg beter en nóg mooier te maken.”

Park met doe-groen

“Een van de twistpunten was het park”, vertelt Kees. “Er lag een prachtig plan voor een Engelse landschapstuin klaar. Slechts een hamerstuk voor het College. ‘Maar dít gaan we niet doen!’, zei Wim stellig, ‘Dan wordt het zo’n poep-en-plas-park waar je alleen je hond uitlaat en verder niemand komt.’ Het plan is vervolgens in samenspraak met de eerste bewoners volledig herzien.” Wim: “Het is geweldig om nu te zien hoe levendig het park is en hoeveel mensen er plezier aan beleven. Een echt doe-park met een junglebos en waar je wel tien sporten kunt beoefenen.”

“Zonder PPS was Park Triangel met deze kwaliteit er niet geweest.” Wim de Haas, voormalig regiodirecteur BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling

Betaalbaarheid

“Een ander telkens terugkerend discussiepunt was de betaalbaarheid van de woningen. Een vurige wens vanuit de gemeente”, vertelt Wim. “Maar ook vanuit BPD om een zo’n breed mogelijke doelgroep te bedienen. De discussies gingen vaak over de financiële grondslag. Meningsverschillen over wat wel en niet haalbaar zou zijn. Dit heeft Park Triangel veel gebracht. Park Triangel heeft 880 woningen in het betaalbare segment kunnen realiseren. Hiervan is 60% een huurwoning in het sociale- of middensegment en 40% een koopstartwoning. Mensen, die anders geen huis konden kopen, kregen een flinke korting op de aankoopsom. Écht bijzonder in een tijd van recessie. Dan was er ook de discussie over de beukmaat. Veel huizen in Waddinxveen hebben een vrije brede beukmaat van zes meter. Maar verklein je deze naar bijvoorbeeld 4.80 meter, dan wordt een huis opeens betaalbaar en bereikbaar voor een bredere doelgroep. Daar moesten we een deel van de raad eerst wel van overtuigen en laten zien dat door de diepte van de woningen er nog steeds veel meters woonoppervlak bleven. Het mooie aan de architectuur in Park Triangel is dat je niet kunt zien of het sociale- of vrije sector huur- is of een koopwoning.”

Veiligheid en bereikbaarheid

“Ook aan verkeersveiligheid wilde we geen concessie doen. Eerder was besloten om van Park Triangel een dertig kilometer zone te maken”, vertelt Kees. “Dat betekent dat je geen stoepen en fietspaden hebt, maar ook dat de woningen dichter aan de straat staan. Zowel Wim als ik wilden echter een vrijliggend fietspad naar de scholen en het station. Daardoor heeft Park Triangel nu een hoog niveau qua verkeersveiligheid. Ook dankzij de meerdere entrees trouwens waardoor niet alle verkeer door één straat loopt.”

“Het station is een belangrijke mijlpaal voor de bereikbaarheid én de groei van Park Triangel, maar was ook een risico. Je wilt geen station in een weiland bouwen. Dan moet je erop kunnen vertrouwen dat BPD zich aan de afspraken houdt. ‘Komt goed’, zei Wim dan, ‘tegen de tijd dat het station er ligt, zijn de huizen in zicht’.”

Wrijving geeft glans

Wim: “Bij elke knoop die je doorhakt, leer je elkaar beter kennen en groeit het vertrouwen. Daardoor werd er steeds meer mogelijk. Er ontstond een sterke, onafhankelijke uitvoeringsorganisatie waar iedereen in zijn kracht staat, los van de gemeente en de ontwikkelaar. Stuk voor stuk experts ieder op hun eigen vakgebied. Niet altijd makkelijk voor elkaar, maar met respect voor elkaars kennis en inbreng.” “Soms kon dat best even knetteren”, lacht Kees. Wim: “Een dreamteam van professionals die het beste uit zichzelf en elkaar halen en samen de maximaal haalbare kwaliteit realiseren. Wantrouwen brengt niets, maar wrijving geeft glans.”

“Een PPS waarin partijen volstrekt gelijkwaardig zijn, samen de lusten en de lasten dragen, is de beste basis om vanuit vertrouwen samen te werken en meer te bereiken”, meent Wim. “Als je met elkaar deelt, vermenigvuldig je het resultaat. Zonder PPS was Park Triangel met deze kwaliteit er niet geweest. De vriendschap die langzaam maar zeker ontstaat, is de motor om dingen nóg beter te doen. Je wilt de vriendschap niet beschadigen. Iedereen had de bezieling om iets moois te maken met elkaar. Zeker Alexander die als onafhankelijke projectdirecteur CV Park Triangel een verbindende en vaak bemiddelende rol heeft gespeeld. Voor vergaderingen belde hij dan met ieder van ons afzonderlijk om de temperatuur te polsen. ‘Hoe zit je in de wedstrijd? Weegt dit of dat echt zo zwaar? Hij heeft heel wat brandjes geblust. Daar zijn de mannen het dan weer gelijk over eens!