De ‘battle’ voor betaalbaarheid

“Het is gewoon gelukt: Park Triangel is een gezellige, levendige woonwijk. Zeker met voorzieningen als het treinstation, de scholen en het park is er op elk moment van de dag, op elke dag van de week, volop leven.” Helma Born pakte in september 2021 het stokje over van Wim de Haas als directeur BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, regio Zuid-West. Vanuit die functie is zij lid van de aandeelhoudersvergadering van Park Triangel. Net als Femke Vleij. Zij is sinds de gemeenteraadsverkiezingen van juni 2022 aandeelhouder van Park Triangel vanuit haar rol als wethouder grondzaken én wethouder financiën vanuit de Gemeente Waddinxveen. Helma en Femke stapten in een rijdende trein en staan stil bij tien jaar Park Triangel! Met twee derde gerealiseerd staat Park Triangel weliswaar goed op de rails, maar is nog niet gearriveerd op de eindbestemming. Belangrijke thema’s? Met stip bovenaan: betaalbaarheid! En - last but not least - de voorzieningen die gelijke tred moeten houden met het groeiende aantal inwoners.

“Waddinxveen heeft door haar centrale ligging in de Randstad een enorme aantrekkingskracht”, vertelt Femke. “De gemeente is gegroeid van 26.000 inwoners in 2017 naar zo’n 34.000 nu. In 2040 zijn dat er naar verwachting 40.000. Park Triangel is daarom een belangrijk project voor de gemeente. Desondanks blijft de gemeenteraad kritisch. Het lage percentage sociale huur in Park Triangel haalt het gemiddelde van dertig procent sociale huur in Waddinxveen als geheel omlaag. De gemeenteraad wil meer sociale huurwoningen. De belangrijkste opdracht voor Helma en mij is om voor alle doelgroepen een betaalbare woning te realiseren.”

Norm verdubbeld
“Daaraan merk je ook dat het plan voor Park Triangel uit een andere tijd stamt. Tien jaar geleden was de norm een derde betaalbare woningen”, verklaart Helma. “Ondertussen is dat aantal verdubbeld tot twee derde betaalbare woningen. Vooral de laatste jaren zijn de kosten voor de bouw exorbitant gestegen en dat heeft huizen onbetaalbaar gemaakt. Het tekort en de groeiende vraag naar betaalbare - en ook gelijkvloerse - woningen voor starters, eenpersoonshuishoudens en senioren, stuwt de prijzen op.”

Femke: “De bouwkosten stijgen eveneens door de hoge eisen die we stellen op sociaal-maatschappelijk vlak, aan klimaatbestendigheid en het milieu, zoals gasloos bouwen, biodiversiteit, natuur- en milieuonderzoeken, parkeernormen et cetera. Met de bouw van meer betaalbare woningen moeten we lagere opbrengsten accepteren. Juist dankzij een positief bedrag onder de streep bij Park Triangel kunnen we investeren in de algemene voorzieningen, zoals scholen, een sportzaal en buurtcentrum. Gelukkig vindt ook BPD betaalbaarheid belangrijk en zoekt naar mogelijkheden om dat te realiseren. Zo heeft BPD bijvoorbeeld koopwoningen omgezet naar middenhuur. In andere nieuwbouwprojecten die we in Waddinxveen gaan realiseren - zoals Sleutelkwartier, maar ook Noordkade met zo’n 1.500 nieuwe woningen – streeft de gemeente ernaar om het gemiddelde van dertig procent sociale huurwoningen in Waddinxveen te behalen. Daar zijn we afhankelijk van subsidies van het rijk.”

Helma Born, directeur BPD regio Zuid-West

“Het fijne aan Park Triangel is juist dat je kunt doorstromen binnen de wijk.”

“Woonwijken met twee derde aan betaalbare woningen zijn helaas ook eenzijdiger”, vervolgt Helma. “Het zijn de kleine woningen, waar je als startend gezin al snel uitgroeit. Doorstromen is dan lastig, want tegenover betaalbare woningen staan vooral woningen uit het hogere segment om zo de openbare ruimte, speelvoorzieningen en het groen te kunnen bekostigen. Zodoende moeten bewoners op zoek naar een gepaste en betaalbare woning, uitwijken naar een andere buurt. Het fijne aan Park Triangel is juist dat je kunt doorstromen binnen de wijk. In Park Triangel is heel bewust gebouwd voor een brede doelgroep. Een belangrijke kwaliteit daarbij is dat betaalbare woningen qua uitstraling en architectuur niet van koopwoningen zijn te onderscheiden. Iedereen hoort erbij. Dat versterkt het gevoel van saamhorigheid. Die kwaliteit willen we behouden. Ook als onder druk van het tekort aan woningen de komende jaren het tempo van de ontwikkeling en productie van woningen omhoog moeten. En wat overal geldt – en dus ook in Triangel – is dat we met behoud van kwaliteit slimmer moeten gaan bouwen. Meer conceptwoningen met een industriële aanpak van bouwen zoals prefab, dus sneller, foutloos, duurzaam en circulair.”

Femke Vleij, Wethouder Grondzaken én Financiën Gemeente Waddinxveen

“Bij een hoog tempo van bouwen, moet je ruimte houden om tijdig te kunnen anticiperen op behoeften van bewoners.”

“Sneller bouwen is niet altijd beter”, ervaart Femke. “Dan ontstaat er groeipijn. Bij een hoog tempo van bouwen, moet je ruimte houden om tijdig te kunnen anticiperen op behoeften van bewoners. Sinds 2018 heeft Park Triangel een eigen treinstation. Geweldig belangrijk voor de verdere groei. Bij andere voorzieningen is het lastig gelijke tred te houden met het groeiend aantal bewoners en hun behoeften. In tegenstelling tot veel gemeenten kampen wij niet zozeer met vergrijzing, maar juist met verjonging. De kleuterklassen en groepen drie zitten bomvol. Het zwembad in Waddinxveen stroomt over van het aantal kinderen dat staat ingeschreven voor zwemles. Dat vraagt om een extra school, meer kinderopvang, sportzalen, voetbalvelden en/of tennisbanen. Ook met groeiende verkeersstromen blijft de verkeersveiligheid om aandacht en aanpassingen vragen. Het zou natuurlijk ontzettend jammer zijn als er bij zo’n prachtige wijk negatieve beeldvorming ontstaat. We lopen de achterstanden in en je moet ook in het oog houden wat er allemaal goed is gegaan. En dat is heel veel.”

Hoe doen jullie dat toch?
“Gemeentes om ons heen kijken vol bewondering naar de ontwikkeling van Park Triangel”, vertelt Femke. “Zo krijgen wij met regelmaat de vraag: hoe doen jullie dat toch? Zo’n omvangrijk project? De hoge kwaliteit. Over zo’n lange looptijd? Met wisselende bestuurders en directie vanuit gemeente en BPD? En dat in een fluctuerende markt waar je startte met de bouw van 2.950 woningen in een tijd dat niemand een huis wilde kopen, terwijl ze nu als warme broodjes over de toonbank vliegen!?”

“Ik denk dat de onderliggende ontwerpfilosofie klopt”, antwoordt Helma. “Een wijk verdeeld in kleine buurtjes, ieder met hun eigen karakter met veel groen en rondom een groot park. Het is een succes gebleken. Daarbij investeert Park Triangel actief in de sfeer van de wijk. Bewoners ondernemen allerlei activiteiten; van een Lentefair, Halloween tot het Oktoberfest. Binnenkort komt er een buurtcentrum. Bewoners voelen zich verbonden en écht thuis in Park Triangel. Dan kan ik alleen maar trots zijn dat onze voorgangers, ondanks de lastige markt, vol overtuiging en heel stringent en consistent het plan hebben uitgevoerd. Natuurlijk was dat niet gelukt zonder de lange betrokkenheid van Peter Immers als locatiemanager van BPD en Alexander de Vries als projectdirecteur van Park Triangel. Zij hebben samen de rode draad en de kwaliteit van Park Triangel bewaakt en elkaar scherp gehouden. Dat is cruciaal.”

Zo’n Park Triangel, hoe doe je dat nou?

• Stick to the plan, geloof erin en ga ervoor
• Werk transparant samen en leg alle kaarten open op tafel
• Hou elkaar vast, door dik en dun
• Blijf openstaan en bewaar ruimte om tijdig bij te sturen voor dingen die beter kunnen
• Ga in gesprek met bewoners en zoek oplossingen voor hun problemen
• Zorg dat je betrokken projectmensen (projectleiders en projectdirecteuren) vast kunt houden gedurende de looptijd van het project
• Werk met een (kern)team dat altijd thuis geeft bij wat voor vraag op welk moment dan ook
• Kijk ook naar wat goed gaat en wees trots!